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私下交易安置房矛盾多 法官提醒口头约定不如合同载明

时间:2019-05-18 09:00 点击:

私下交易安置房矛盾多 法官提醒口头约定不如合同载明

  本报讯(晚报记者 皓子/文)昨天,滨湖法院召开房地产案件审理情况新闻发布会。滨湖法院劳动争议庭庭长郁松介绍,2015年滨湖法院房地产纠纷归口劳动争议庭审理,月均受理房地产纠纷30-40件。2016年8-10月受调控政策影响,无锡房价上涨,涉房屋纠纷案件呈爆发式增长。二手房买卖案件中,房东毁约案件占比多。2016年12月市政府放开安置房交易政策后,原私下买卖交易的矛盾隐患集中显现,进入诉讼领域的安置房纠纷也日益增多。

  A房屋悔卖

  [相关数据]短短数月二手房买卖纠纷大增

  滨湖法院受理的房屋买卖合同纠纷案件呈现逐年上升趋势。2014年为218件;2015年为294件,绝大多数是老百姓跟开发商打官司,其中有70-80件是涉及同一开发商的批量案件;2016年有286件,其中145件为二手房买卖纠纷,立案时间主要集中在去年8、9月份。其中,9月份受理房地产纠纷100件。

  [典型案例]房子涨价卖家找各种理由拒卖

  2015年7月12日,范某将父母位于观山名筑的130多平方米的房子,以106万元出售给汪某。后范某以未经父母同意、父母拒绝出售为由拒不履行出卖的义务。2016年10月17日,汪某告上法院,要求范某及父母继续履行合同,配合办理过户手续。经调解,范某支付违约赔偿金15万元。2016年8月6日,李某与王某签订了买卖合同。李某花76.8万元,向王某购买王某名下位于锡山郡府园一套96平方米房屋。后来王某以家人不同意出售为由,未继续履行合同。李某告上法院,要求王某按照合同支付违约金7.68万元,中介费2万元,并且退还定金2万元。王某只同意双倍返还定金4万元。法院依法判决支持李某全部的诉讼请求。

  [案件类型]少数人因为房屋涨价恶意违约

  主要为夫妻双方共同所有的房屋出售时只有一方签字,后以另一方不知情或不同意售卖为由拒绝出售。未取得出售房屋所有权人的书面手续,由亲属关系代理人帮着签订卖房合同,以未取得房屋所有权人授权为由主张合同无效。

  少数则是出卖人以合同约定不明等理由恶意违约。有些出卖人认为违约后只要双倍返还定金,而房价上涨空间大,违约成本低,拒不履行合同。

  [认识误区]违约需承担相应的法律风险

  吴传杰法官表示,代理人无权处分的,因无房屋所有权人书面明确授权,合同不能继续履行。不过代理人之间多是父子、夫妻等亲属关系。而对方是怀着诚意,基于对出面卖房者的信任来签订合同的。卖房的人却推说自己无权代理,房子不卖了。但合同仍对签署合同的代理人具有法律约束力,该代理人仍要承担合同不能履行的违约责任。像在范某卖房案中,范某就只得支付了违约金。

  房价上涨高,双倍返还定金不足以弥补房屋差价损失,相对买房人损失以房屋差价酌情认定。无锡二手房买卖中介提供的合同都是二手房买卖合同。房屋买卖合同违约责任的约定是:双倍返还定金,或约定支付一定比例的违约金,或载明如不足以弥补损失的,违约方仍要承担损害赔偿责任。

  [法官提醒]双方当事人都负有举证责任

  吴传杰法官提醒,房地产作为老百姓家里最重要的资产,在购置或出售二手房时一定要慎重。在购置或出售资产时要详细了解相关政策、交易流程、合同术语等,如对支付时间有要求的,不能仅口头约定,要在合同中明确载明。

  选择较为正规的房屋中介机构,必要时可至产监处查阅房产抵押、查封等信息,重要的权利义务应在合同中明确载明,并留存好相关证据资料。

  对于法律合同条款有误解,与其引起诉讼,不如事先多方咨询,多接触了解相关信息。不少当事人起诉到法院了,连相关法律规定、合同约定都不知道。“一旦进入诉讼,双方当事人都负有举证责任,不能光口头约定,要留下文书证据。”

  B安置房纠纷

  [相关数据]新政后登记过户安置房199套

  周飞法官介绍,滨湖区16万多套安置房,符合上市条件的约12万套,已登记到街道名下可实际过户、能上市交易的94071套。安置房上市政策出台后,到滨湖区不动产交易中心登记过户的安置房为199套。诉到滨湖法院的相关案件,春节前为3件,春节后有10多件。虽然案件数量不多,但是安置房私下交易的情况较为普遍,并非政策出台后才产生。

  [典型案例]卖家买家为房都向法院起诉

  2005年陆某花21万余元购买位于月溪苑的一套60.5平方米的房子。卖家徐某告上法院,认为当初签订协议时,违反了安置房不得交易或转让的规定,要求法院确认合同无效。

  而位于丰裕园一套90多平方米的房屋购买者,则想确认2004年的房屋买卖合同有效,让卖房者配合过户。

  [案件类型]多为十多年前购买的安置房

  法院目前受理的安置房纠纷多为十多年前签订买卖协议的纠纷。安置房购买者主要为外来务工人员。案件类型为卖房者主动起诉,毕竟有的安置房市价已涨至每平方米近万元。卖房者以安置房当初无法交易为由起诉,要求确认协议无效,想要收回房子。

  买房者亦来起诉,认为房子可以办证过户,卖房者却不配合,索性告上法院,若是安置房还不能办证、过户,就要求确认原买卖协议有效;若满足相关条件,就要求出卖人协助办理过户手续。虽然合同有效力,但是出卖人符合办证条件都没办证,法院难以进行强制性处理。

  [认识误区]能否过户需具体情况具体分析

  周飞法官表示,有些老百姓存在误解,认为实际安置满5年就可上市交易。其实即使在同一小区,安置房能否上市交易,还要看房屋具体号段。

  有些房屋买房者已经装修居住,但是卖房者尚未办理房屋所有权证,买房者就无法办理过户。法院对于交易政策出台前签订的买卖合同,原则上确认有效。但对于能否过户的问题还要看产权是否登记到出卖人名下的情况去具体分析。许多卖房者本身未办理房产证,导致买房者无法过户,法院无法强制性处理。

  [法官提醒]购买安置房切记产证齐全

  周飞法官提醒,购买安置房需注意房屋不动产登记证是否齐全,不要为了贪图便宜购买无证房屋,否则买房者无法掌握房屋的所有权情况,对于这套房是否为卖房者所有,是否仅为卖房者一人所有都无从知晓。毕竟拆迁安置时以家庭为单位安置的,安置房可能最后登记到夫妻、子女或者其他人一人名下。尤其是拆迁安置前后小区名称变更的,如果没有不动产登记证,无法确认买卖房屋标的物坐落。

  对于土地出让金、个人调节税等税费问题,应在买卖合同中明确约定。周飞法官建议,应重点关注房屋不动产登记信息和税费负担要求。

作者:知冷知热知足知多知少 来源:知冷知热知足知多知少
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